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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式

現(xiàn)在，世界上具有必定代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式首要有兩種：一種是從融資、買地、締造，到賣房、處理都以開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的“香港方式”，另一種是以商場(chǎng)化本錢運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國(guó)方式”。我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式逐漸由香港方式向美國(guó)方式轉(zhuǎn)變，特別自2005年以來(lái)，美國(guó)方式成為我國(guó)地產(chǎn)圈內(nèi)的高溫詞匯，國(guó)內(nèi)許多地產(chǎn)大腕多次提起。“棄港投美”，現(xiàn)在現(xiàn)已有不少品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)此趨之若騖。

㈠?香港方式??????????????

“一條龍”式獨(dú)占游戲??????????????

由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式底子上學(xué)習(xí)了香港方式。 ?????????????

香港方式是一條以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的縱向運(yùn)作鏈，出資買地、開(kāi)發(fā)締造、營(yíng)銷出售、物業(yè)處理等，一般由一家企業(yè)獨(dú)立結(jié)束，可謂“全能開(kāi)發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資途徑也相對(duì)比較單一，首要構(gòu)成是銀行告貸和通過(guò)預(yù)售收取客戶預(yù)購(gòu)房款。

香港方式具有以下幾個(gè)明顯特征: ?????????????

地皮最值錢。香港具有660萬(wàn)人口，卻只是1070平方公里的方寸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬(wàn)人卻具有6340平方公里。這就跟解放前的我國(guó)農(nóng)人相同——一輩子的愿望可能就是置下五畝地。對(duì)香港地產(chǎn)商而言，有地才是生計(jì)的硬道理。

項(xiàng)目運(yùn)作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般選用拿地、蓋房、出售、物管“一條龍”式的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，作為“全能開(kāi)發(fā)商”扮演著各類人物。長(zhǎng)江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界打開(kāi)、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團(tuán)都是這樣開(kāi)發(fā)樓盤的。這種全能型方式有利于構(gòu)成地產(chǎn)巨子，工作集中度相對(duì)較高，有利于資源的優(yōu)化裝備，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的80%左右。 ?????????????

獲取土地是第一要義。政府高度獨(dú)占土地，大開(kāi)發(fā)商高度獨(dú)占商場(chǎng)，房地產(chǎn)打開(kāi)商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他工作和社會(huì)財(cái)富主動(dòng)聚攏而來(lái)，想不賺錢都難。香港不同于美國(guó)，地少人多、寸土寸金，具有土地成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的中心地點(diǎn)。

融資途徑相對(duì)單一。全體來(lái)說(shuō)，香港地產(chǎn)商大型化、財(cái)團(tuán)化之后，其自身財(cái)力現(xiàn)已比較雄厚，然后通過(guò)銀行告貸和預(yù)售款，底子就能滿足開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需求，沒(méi)有太大動(dòng)力進(jìn)行多元化融資。 ?????????????

期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)峻供小于求的賣方商場(chǎng)下，霍英東開(kāi)創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)則，期房預(yù)售使得開(kāi)發(fā)商除銀行告貸外，又取得了一個(gè)新的融資途徑。從而在資金要求上大大降低了開(kāi)發(fā)商的入行門檻。 ?????????????

㈡?美國(guó)方式?????????????

通過(guò)嚴(yán)峻的專業(yè)化細(xì)分，構(gòu)成一條橫向價(jià)值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)打開(kāi)方式。美國(guó)方式代表了西方興隆國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的干流方式。其間心是金融運(yùn)作，美國(guó)具有最老到和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)出資信任基金和出資商成為主導(dǎo)者，而開(kāi)發(fā)商、建筑商、出售商以及其他房地產(chǎn)效力商則成了盤繞本錢、基金的配套環(huán)節(jié)。

1、美國(guó)地產(chǎn)方式的布景及特征? ? ? ? ? ??

土地自在供應(yīng)。聯(lián)邦政府及各州政府具有的公共產(chǎn)權(quán)土地占美國(guó)土地總面積的41%，私家業(yè)主及印第安人具有額定59%的土地面積。 ?????????????

專業(yè)分工明晰。美國(guó)房地產(chǎn)打開(kāi)方式首要由房地產(chǎn)金融工業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)工業(yè)鏈、中介工業(yè)鏈和流通工業(yè)鏈等互相和諧共存，側(cè)重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來(lái)一同結(jié)束。并且不同公司根據(jù)自己的專業(yè)專長(zhǎng)而專注于某個(gè)細(xì)化產(chǎn)品商場(chǎng)。比如：有專做寫字樓的，也有獨(dú)做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨(dú)營(yíng)退休社區(qū)的。??????????????

以金融運(yùn)作為中心。在美國(guó)房地產(chǎn)方式的各個(gè)鏈條中，金融工業(yè)鏈最為興隆。美國(guó)沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多以房地產(chǎn)出資收益為獲利來(lái)歷的出資商、出資基金等金融安排進(jìn)入世界500強(qiáng)。美國(guó)的房地產(chǎn)金融工業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、出資商和銀行組成，其間最大部分是房地產(chǎn)基金，美國(guó)的房地產(chǎn)出資商首要是從事物業(yè)出資，而非物業(yè)開(kāi)發(fā)，因而美國(guó)實(shí)在的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)出資信任基金為代表，美國(guó)現(xiàn)在約有300多只房地產(chǎn)出資信任基金，處理資產(chǎn)總值逾越3000億美元。 ?????????????

收益群眾化。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只要15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會(huì)群眾的資金，其間35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。房地產(chǎn)底子上是私家出資，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同辦法參與房地產(chǎn)的出資，首要途徑是房地產(chǎn)出資信任基金、上市企業(yè)股票、MBS(房產(chǎn)典當(dāng)告貸證券)等。全民參與出資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也使工作獲利被民眾攤平，底子不可能呈現(xiàn)如任由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。

2、參與團(tuán)體

美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首要參與團(tuán)體有三個(gè)：業(yè)主、規(guī)劃人員和締造人員，以下分別論說(shuō)。

⑴?第一個(gè)參與者是業(yè)主，按資金來(lái)歷不同，業(yè)主分為三類：

A?公共業(yè)主。美國(guó)大約1/4的建筑是由公共資金來(lái)結(jié)束的，這些資金來(lái)自于當(dāng)?shù)?、州或許聯(lián)邦政府。

B 私家業(yè)主。大多數(shù)的建筑是由私家業(yè)主籌資興建的。從一生只建一所房子的家庭業(yè)主，到具有許多設(shè)備的跨過(guò)公司都在此規(guī)劃之內(nèi)。

C 業(yè)主代表。設(shè)備司理（Facility Management）是最常見(jiàn)的業(yè)主代表，他們大多在大型安排或?qū)W院中作業(yè)。其作業(yè)內(nèi)容就是明晰安排的方針，確保各種設(shè)備按計(jì)劃作業(yè)。

⑵?第二個(gè)參與項(xiàng)目的團(tuán)體是專業(yè)規(guī)劃人員

建筑師和工程師是工程項(xiàng)目的首要規(guī)劃者。在大多數(shù)房子和居處建筑中，建筑師是首席規(guī)劃師，擔(dān)任直接將業(yè)主的目的見(jiàn)諸圖紙。工程師則一般在底子規(guī)劃理念判定之后而具體細(xì)節(jié)沒(méi)有實(shí)施之前參與進(jìn)來(lái)。

⑶?第三個(gè)參與項(xiàng)目的團(tuán)體是專業(yè)締造人員。該類團(tuán)體包括締造師、預(yù)算師、發(fā)展計(jì)劃員、收購(gòu)署理、專業(yè)承包商、技工等，由他們擔(dān)任項(xiàng)目畢竟的締造師工工程。

3、美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)八大階段

第一階段是尋找與挑選出資機(jī)遇，擬定出資計(jì)劃，要尋找出資機(jī)遇，就要求開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商場(chǎng)有比較深化的了解并在占有許多商場(chǎng)信息的根底上，評(píng)論出資的可能性，尋找多個(gè)可供挑選的機(jī)遇，并靈敏判別出可行性。

第二個(gè)階段是細(xì)化出資計(jì)劃。細(xì)化計(jì)劃就是指開(kāi)發(fā)商挑選出結(jié)束他的幻想的開(kāi)發(fā)用地。怎么挑選開(kāi)發(fā)用地，要評(píng)論它的技術(shù)可行性，并且要與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士觸摸，做出初步規(guī)劃計(jì)劃，評(píng)論獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

第三個(gè)階段是可行性研討，結(jié)束上述兩個(gè)進(jìn)程后，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行正式的商場(chǎng)研討，預(yù)算商場(chǎng)吸納率，估計(jì)的本錢和價(jià)格，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部分，從法則、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面歸納判別項(xiàng)目的可行性。

第四個(gè)階段是合同商洽。開(kāi)發(fā)商根據(jù)商場(chǎng)研討中得到的客戶需求特征，判定畢竟的規(guī)劃計(jì)劃并初步合同商洽，得到告貸書面承諾，判定總承包商，判定租售的計(jì)劃，取得政府的用地、規(guī)劃等容許。實(shí)際上商洽的目的就是籌款，往往在地沒(méi)有批下來(lái)的時(shí)分就要預(yù)先安排，而不是等批了地再去找錢。籌錢的計(jì)劃一般應(yīng)該靠前擬定。

第五階段是正式簽署有關(guān)合作協(xié)議和合同。簽署合同，包括開(kāi)發(fā)協(xié)議、告貸協(xié)議、長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租售合對(duì)等。

第六階段是工程締造。開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行本錢處理，批準(zhǔn)商場(chǎng)推行和開(kāi)發(fā)部隊(duì)提出的工程恰談或改動(dòng)，處理締造膠葛，支付工程款，實(shí)施發(fā)展處理。

第七階段是工程竣工投入運(yùn)用。開(kāi)發(fā)商安排物業(yè)處理部隊(duì)，接入市政設(shè)備，業(yè)主入住，償還締造告貸，長(zhǎng)期融資到位。

最終一個(gè)階段是房地產(chǎn)資產(chǎn)處理。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商（或許新業(yè)主）要進(jìn)行物業(yè)處理、更新改造設(shè)備、商場(chǎng)推行等作業(yè)，以延伸物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽數(shù)，前進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

4、工程處理方式及安排方式

一般在美國(guó)有6中常用的專業(yè)效力以及專業(yè)效力組合可供業(yè)主挑選：

A 財(cái)務(wù)規(guī)劃咨詢。

B 建筑和工程規(guī)劃咨詢。業(yè)主延聘建筑工程公司做前期規(guī)劃的技術(shù)咨詢。當(dāng)工程規(guī)劃和項(xiàng)目融資作業(yè)結(jié)束后，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)及商務(wù)商洽的辦法判定總承包商。

C 規(guī)劃及施工咨詢。關(guān)于工業(yè)締造項(xiàng)目，特別是大型工業(yè)項(xiàng)目選用此方式。在一個(gè)項(xiàng)目中，把規(guī)劃和施工處理融為一體，就可以使許多正本存在的規(guī)劃者與施工者之間的對(duì)立得以防止。

D 全進(jìn)程締造項(xiàng)目司理。從項(xiàng)目啟動(dòng)到竣工供應(yīng)全進(jìn)程效力的工作化締造項(xiàng)目司理大多來(lái)自建筑工程規(guī)劃公司或總承包商。

E 運(yùn)營(yíng)和保護(hù)處理。

F 設(shè)備處理

二、裝修工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)營(yíng)方式之居處地產(chǎn)

布景概略：

根據(jù)美國(guó)居處和城鄉(xiāng)打開(kāi)部及美國(guó)人口普查局（Department of Housing and Urban Development (HUD) and conducted by the U.S. Census Bureau）在2012年發(fā)布的“2011年全美社區(qū)查詢數(shù)據(jù)”（2011 American Community Survey Data）顯現(xiàn)（表一），美國(guó)首要的大城市中，越是經(jīng)濟(jì)興隆及人口高度布滿地區(qū)，人們居住在公寓樓房（apartment）的占比越大，例如紐約市，公寓居處占全部居處種類的50%，而在費(fèi)城、鳳凰城等市，公寓居處只占到全部居處類型比例的16%和21%。縱觀全美，美國(guó)人挑選居住在公寓類樓房的總占比僅約為28.6%，也就是說(shuō)多達(dá)71.4%的美國(guó)人挑選居住在獨(dú)棟居處（House、Unit、Flat）或許房車等移動(dòng)性特別居處中。由此可估測(cè)，美國(guó)居處裝修工業(yè)多注重于獨(dú)棟居處事務(wù)的打開(kāi)，這與我國(guó)的大規(guī)劃集成居處裝修工業(yè)特征有著明顯的不同。一同由于無(wú)法規(guī)劃化集成化的打開(kāi)居處裝修事務(wù)，外加根底設(shè)備較為老到，以及人口基數(shù)小且添加緩慢，許多美國(guó)居處裝修商在成立了30-40年后，仍然保持著較小規(guī)劃及“作業(yè)室（studio）”的稱謂。

㈠?居處全裝修（新建居處）

1、工程實(shí)施

工作規(guī)劃雖然有限，但美國(guó)人的新居處仍不斷向郊區(qū)擴(kuò)張，新房的需求量也穩(wěn)步添加，新房的交給中大一部分都是帶著“全裝修”的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為裝修第一職責(zé)人，業(yè)主只需要與其簽定總包合同，業(yè)主如有任何質(zhì)量或其它問(wèn)題也只需與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，開(kāi)發(fā)企業(yè)要依照"質(zhì)量可靠、價(jià)格合理、規(guī)范運(yùn)作、取信于民"的原則自主締造或許請(qǐng)分包商（Subcontractor）進(jìn)行居處裝修作業(yè)。

在裝修規(guī)劃方面，前期就初步介入，依托專業(yè)室內(nèi)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的一致性確保居處裝修后具有出色的運(yùn)用功用以及健康舒適的人居環(huán)境；在施工方面，專業(yè)的全裝修工程承包商供應(yīng)的規(guī)劃化、集中化、設(shè)備化的居處裝修施工辦法，裝修產(chǎn)品由專業(yè)出產(chǎn)商按工業(yè)化出產(chǎn)辦法供應(yīng)給工程承包商。全裝修的工程質(zhì)量在先期就由工業(yè)化的產(chǎn)品出產(chǎn)做出了充分確保。在個(gè)性化統(tǒng)籌方面，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向商場(chǎng)統(tǒng)一供應(yīng)不同層次裝修規(guī)范的居處外，業(yè)主還可以挑選菜單式裝修，在預(yù)售時(shí)通過(guò)查看樣板間，挑選幾種裝修規(guī)劃計(jì)劃，有的菜單式裝修的某些部品，如地板、潔具、燈具等，業(yè)主可以自己購(gòu)買設(shè)備，而軟裝修由業(yè)主在全裝修結(jié)束后充分、自主的進(jìn)行抉擇。

2、法則法規(guī)

美國(guó)政府對(duì)居處裝修工業(yè)發(fā)布了多項(xiàng)嚴(yán)峻的法則法規(guī)，此處以康涅狄格州新建居處裝修情況及法規(guī)為例。

康州政府對(duì)新居處的締造發(fā)布了“新房締造法”（The New Home Construction Act），全部新居處締造商需取得有用的注冊(cè)執(zhí)照，而在締造的一同也供應(yīng)裝修效力則需一同取得“家庭改進(jìn)承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）車牌，一同需交納強(qiáng)制收取的必定數(shù)額的確保金，假設(shè)發(fā)生的工程膠葛中承包商判輸而拒不支付補(bǔ)償，業(yè)主將取得單個(gè)項(xiàng)目最高達(dá)3萬(wàn)美元的強(qiáng)制賠付。

此外，HIC執(zhí)照及僅是裝修商的入門門檻，若想打開(kāi)無(wú)缺的裝修事務(wù)，還需多種執(zhí)照，如：由公共安全部發(fā)布的締造業(yè)監(jiān)工容許證（Construction Supervisor License）、由專業(yè)容許部分發(fā)布的水暖、電力及其他專業(yè)買賣容許車牌（Plumbing, electrical, or other professional trade license）、由勞工規(guī)范部發(fā)布的無(wú)鉛化安全改造承包商執(zhí)照（Lead-Safe Renovation Contractor License）等。

新房的締造備工及裝修需注重比非新建居處裝修更多的問(wèn)題，例如締造容許的取得、建筑規(guī)則的恪守、特別場(chǎng)所（規(guī)劃用地施工、濕地或其他特別用途用地）容許、工人保險(xiǎn)(非常重要)、職責(zé)保險(xiǎn)、由國(guó)家環(huán)境衛(wèi)生協(xié)會(huì)、州公共衛(wèi)生部分發(fā)布的氡氣，石棉，鉛，居處地下取暖油儲(chǔ)罐體系施工容許等。

㈡?居處裝修/立異（非新建居處）

馬薩諸塞州：

州法則規(guī)則，任何金額逾越1000美元的裝修合同，不論是業(yè)主自用居處仍是其他類非新建居處，若打開(kāi)裝修事務(wù)，相同有必要持有由消費(fèi)者事務(wù)及商務(wù)規(guī)則辦公室（OCABR）發(fā)布的“家庭改進(jìn)承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）注冊(cè)執(zhí)照，政府揭穿將全部持注冊(cè)文書的承包商名單發(fā)布在網(wǎng)站上，任何人都可以隨意查詢。

在裝修進(jìn)程中，假設(shè)呈現(xiàn)膠葛，業(yè)主可通過(guò)由消費(fèi)者事務(wù)及商務(wù)規(guī)則辦公室（OCABR）主張的一項(xiàng)收費(fèi)低價(jià)的幫助訴訟項(xiàng)目對(duì)承包商向法院請(qǐng)求裁決訴訟。假設(shè)在裁決中業(yè)主制勝，但承包商卻拒絕支付相應(yīng)補(bǔ)償，那么業(yè)主將收到最高達(dá)1萬(wàn)美元的“確?；稹毖a(bǔ)償，此確保金項(xiàng)目為強(qiáng)制執(zhí)行項(xiàng)目。

裝修合同的條款和國(guó)內(nèi)的無(wú)太大差異，包括總價(jià)、工程細(xì)節(jié)描繪、工程款支付細(xì)節(jié)及辦法等。僅有幾處有硬性規(guī)則的是：除非有非常特別的情況（需做認(rèn)證），承包商不得要求逾越合同價(jià)款1/3的金錢作為工程押金；在業(yè)主完全滿足查驗(yàn)工程項(xiàng)目之前，合同中不得要求付清尾款。

康涅狄格州：

消費(fèi)者保護(hù)部對(duì)州內(nèi)打開(kāi)的全部新建居處及已存在居處的裝修活動(dòng)擔(dān)任，這其間包括承包商的注冊(cè)取照、承包商確保金的強(qiáng)制收

取及保護(hù)消費(fèi)者法則的擬定，政府官網(wǎng)會(huì)揭穿發(fā)布裝修普法文件供群眾查閱（圖二），其間顯眼處標(biāo)有這樣一段話：除了擬定相關(guān)法則，州政府正極力確保承包商規(guī)范、專業(yè)的結(jié)束裝修作業(yè)，滿足客戶的需求，減少消費(fèi)者投訴并支撐康涅狄格州經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步打開(kāi)。此文件會(huì)根據(jù)州政府法則條款的改動(dòng)隨時(shí)更新發(fā)布，滿足紛歧同期有裝修需求民眾的隨意免費(fèi)查閱。

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